Lepaskan Proyek Pengembangan Real Estat Anda

Karena resesi 2008 terus membebani ekonomi AS, banyak proyek pengembangan real estat komersial dan residensial terjebak dalam pola bertahan. Investor tidak mau berinvestasi, dan pemberi pinjaman tidak mau dan / atau tidak dapat memberikan pinjaman. Pemilik bisnis merasa sangat sulit mendapatkan pembiayaan yang memungkinkan mereka mengembangkan bisnis yang akan menyewa unit komersial dari pengembang, dan pembeli residensial tidak dapat memperoleh pembiayaan untuk membeli rumah atau kondominium keluarga tunggal dari pengembang. Devaluasi umum properti, kurangnya ekuitas, ketersediaan kredit yang terbatas, dan penurunan kondisi ekonomi secara keseluruhan menciptakan rangkaian peristiwa yang semakin mempersulit proyek pengembangan real estat untuk berhasil, atau bahkan bertahan dalam pasar saat ini. Namun, sejumlah strategi ada untuk membantu “melepaskan” proyek pengembangan real estat dengan mengatasi hambatan dan tantangan ini.

Industri peminjaman telah memainkan peran penting dalam rangkaian peristiwa ini karena ratusan pemberi pinjaman telah mencabut pinjaman pengembangan real estat, menolak memberikan pinjaman baru, dan memperketat kriteria pembiayaan meskipun jutaan dolar dalam bentuk uang “bailout” yang diterima banyak dari mereka ( dimaksudkan, sebagian, untuk tujuan membuka saluran kredit baru dan peluang pinjaman). Akibatnya, banyak pengembang real estat ditinggalkan dengan pinjaman pembangunan dan konstruksi yang tertunda yang tidak lagi bersedia didanai oleh pemberi pinjaman mereka. Banyak pengembang telah memilih untuk menegosiasikan akta sebagai pengganti perjanjian dengan pemberi pinjaman mereka untuk menghindari litigasi dan penyitaan dengan pada dasarnya mentransfer properti kepada pemberi pinjaman tanpa keuntungan moneter bagi pengembang.

Pengembang real estat lainnya hanya terjebak dalam pola kepemilikan ini dengan properti yang tidak dapat didanai tetapi bertanggung jawab atas pembayaran pajak properti, biaya pemeliharaan, dan pembayaran layanan utang kepada pemberi pinjaman. Bagi banyak dari pengembang ini real estate developer , prospek mengembangkan properti mereka untuk menghasilkan keuntungan dalam waktu dekat menjadi kecil. Biaya yang terkait dengan pemeliharaan dan pemeliharaan properti ini ditambah dengan kurangnya pendapatan yang dihasilkan olehnya telah menciptakan efek spiral ke bawah yang menyebabkan kebangkrutan dan penyitaan ribuan pengembang real estat dalam beberapa tahun terakhir.

Properti yang dulunya direncanakan untuk pengembangan komunitas perumahan atau tempat komersial baru yang akan membantu menciptakan lapangan kerja dan meningkatkan kondisi ekonomi telah macet selama beberapa tahun. Pemberi pinjaman biasanya menjual properti ini melalui lelang atau proses “penjualan api” untuk mendapatkan uang sepeser pun untuk mendapatkan mereka “dari pembukuan mereka” sebagai kewajiban dan sebagai penghalang kemampuan pendanaan mereka. Investor oportunis atau “bankir tanah” sering kali membeli properti ini dan menahannya untuk keuntungan di masa depan untuk mengantisipasi perputaran pasar pada akhirnya. Karenanya, properti ini tetap tidak berkembang dan “terjebak” selama bertahun-tahun yang akan datang, alih-alih menjadi aset penghasil pendapatan bagi komunitas mereka.

Jadi, bagaimana Anda “melepaskan” proyek pengembangan real estat dalam perekonomian saat ini? Banyak proyek pengembangan real estat dapat mengambil manfaat dari berbagai strategi yang dapat diterapkan untuk mengubahnya menjadi pusat keuntungan yang menghasilkan pendapatan yang juga menciptakan lapangan kerja, memfasilitasi penyediaan barang dan jasa yang dibutuhkan, membantu meningkatkan ekonomi lokal, dan meningkatkan daya tarik estetika masyarakat. area dengan memperbaiki properti yang kosong atau rusak. Strategi yang diberikan dalam artikel ini dijelaskan sebagai ringkasan dari proses yang lebih kompleks yang memerlukan perencanaan strategis dan taktik pengembangan untuk mencapai hasil yang signifikan; Namun, strategi ini telah efektif untuk membalikkan banyak proyek pengembangan real estat dalam perekonomian saat ini. Meskipun mungkin bukan tugas yang mudah untuk “melepaskan” proyek pengembangan real estat di pasar saat ini karena tantangan yang dijelaskan di atas, mengubah properti seperti itu menjadi usaha yang menguntungkan dengan memasukkan strategi dan teknik yang tepat yang dirancang untuk mengatasi hambatan tersebut meskipun kondisi ekonomi saat ini. Berikut adalah daftar berbagai strategi yang dapat digabungkan untuk tujuan ini:

Strategi untuk “melepaskan ‘proyek pengembangan real estat

1) Merevisi rencana pembangunan yang ada

Analisis yang rumit mungkin diperlukan untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik saat ini untuk properti dengan mempertimbangkan perubahan fisik, sosial dan ekonomi terkini dalam lingkungan lokal. Misalnya, properti yang awalnya dirancang untuk pengembangan dan penjualan hunian kondominium kelas atas mungkin sekarang cocok sebagai kompleks apartemen berpenghasilan campuran yang dapat dikembangkan secara bertahap untuk meminimalkan kebutuhan akan ekuitas di muka yang substansial, untuk meminimalkan risiko. , dan untuk memfasilitasi pembangunan dalam proses bertahap yang berhubungan dengan kecenderungan permintaan. Pengembangan dan penjualan kondominiummodel akan memberikan keuntungan jangka pendek dan pembayaran pinjaman pembangunan saat unit-unit itu akan diselesaikan; Sedangkan pengembangan kompleks apartemen akan memberikan keuntungan jangka panjang dan membutuhkan pengaturan pembiayaan jangka panjang untuk memfasilitasi pembayaran pinjaman secara bertahap dari waktu ke waktu. Ini juga akan membutuhkan pengelolaan properti yang berkelanjutan, upaya pemeliharaan dan pemasaran yang harus ditunjukkan dalam rencana yang direvisi. Oleh karena itu, dalam contoh ini pengembang real estat harus bersedia mengubah model asli dan menggunakan keahlian yang diperlukan untuk membuat model baru berhasil.

Banyak contoh dapat diberikan dari proyek yang harus mengubah model yang ada untuk beradaptasi dengan perubahan sosial, fisik dan ekonomi terkini dari lingkungan mereka. Kuncinya adalah menentukan, dengan akurat, apa yang akan menjadi generator kebutuhan dan permintaan tertinggi untuk properti tertentu, dan membuat rencana pengembangan yang dirancang untuk memenuhi permintaan dengan cara yang hemat biaya. Sejumlah taktik tambahan diperlukan untuk persiapan rencana pengembangan yang direvisi yang efektif dan untuk mendapatkan pendanaan, seperti persiapan analisis keuangan strategis dan rencana permodalan, rencana operasi, rencana penetrasi pasar, dll. Taktik dan format bervariasi tergantung pada proyek.

2) Insentif dan partisipasi pemerintah

Pengembangan real estat menciptakan pekerjaan konstruksi sementara dan pekerjaan lokal permanen. Ini memfasilitasi penyediaan barang dan jasa, dan produksi pendapatan pajak di tingkat lokal, negara bagian dan federal. Ini membantu merangsang pasar lokal dan mendorong stabilitas keuangan bagi perekonomian secara keseluruhan. Kurangnya proyek pengembangan real estat memiliki efek sebaliknya, dan telah berkontribusi secara signifikan terhadap resesi saat ini. Untuk alasan ini, banyak entitas pemerintah memiliki program insentif yang dimaksudkan untuk memacu proyek pengembangan real estat baru bagi sektor swasta. Manfaat program-program ini bagi pengembang real estat dapat diterjemahkan ke dalam pengurangan biaya proyek, ekuitas tambahan yang dapat digunakan untuk meningkatkan pembiayaan, peningkatan infrastruktur, penggunaan layanan publik, peningkatan pemberi pinjaman dan partisipasi investor, dan keuntungan penting lainnya. Strategi ini membutuhkan identifikasi program pemerintah tertentu yang tersedia untuk proyek, pemahaman tentang bagaimana menggabungkan program dan bagaimana memenuhi kriteria program tertentu, negosiasi dengan pejabat publik, dan upaya kerjasama strategis antara para pihak. Banyak proyek pembangunan real estat dalam perekonomian saat ini tidak akan berkembang, tetapi dapat memanfaatkan berbagai program pemerintah dan memanfaatkan program tersebut untuk memungkinkan keberhasilannya.

3) Strategi ekuitas

Ekuitas diperlukan untuk memanfaatkan pembiayaan senior; Sekarang lebih dari sebelumnya. Sebelum tahun 2008, persyaratan ekuitas untuk banyak pemberi pinjaman jauh lebih tidak ketat. Ada banyak program pembiayaan yang memungkinkan proyek memperoleh pendanaan pada rasio pinjaman-terhadap-nilai 80% -100% karena penilaian properti yang lebih tinggi pada saat itu memberikan jaminan pengembalian kepada pemberi pinjaman. Namun, dalam perekonomian saat ini, rasio pinjaman umumnya dapat diterima jika berada dalam kisaran 40% -65% berdasarkan pinjaman terhadap biaya. Devaluasi properti telah menciptakan situasi di mana pengembang real estat harus memiliki modal yang secara substansial lebih likuid dan / atau aset lain untuk dijaminkan guna memanfaatkan pembiayaan, namun ketersediaan modal dan aset likuid juga menurun secara signifikan. Oleh karena itu, strategi untuk mengamankan ekuitas yang diperlukan untuk meningkatkan pembiayaan menjadi semakin penting dalam proses pembangunan.

Ekuitas dapat diperoleh dari berbagai sumber, antara lain, prinsipal / pemilik, tanah, aset lain seperti properti, peralatan dan material, rekanan, investor, kontraktor, penyedia jasa, dan profesional lainnya. Dalam banyak kasus, pengembang real estat bukanlah satu-satunya penyedia ekuitas yang dibutuhkan untuk proyek tersebut, tetapi ekuitas dikumpulkan dari berbagai sumber untuk mengurangi risiko bagi pengembang dan untuk meningkatkan kemungkinan pembiayaan. Untuk mencapai ini secara efektif di pasar saat ini, rencana pengembangan yang direvisi (dijelaskan dalam Paragraf 1, di atas) harus disesuaikan secara khusus untuk calon investor ekuitas dan / atau mitra, dan disajikan dengan cara yang dirancang untuk menjawab sebagian besar pertanyaan secara efektif. memiliki. Sebuah rencana strategis untuk mengidentifikasi dan mencari investor ekuitas potensial dan / atau mitra harus dikembangkan, dan perjanjian dan dokumentasi investasi yang sesuai harus disiapkan dan disajikan secara profesional. Proyek pengembangan real estat baru-baru ini telah memperoleh manfaat dari pendekatan ini dan mampu mengamankan ekuitas yang diperlukan untuk meningkatkan pembiayaan dengan memasukkan strategi ini.

4) Sumber pinjaman lainnya

Sementara banyak pemberi pinjaman konvensional telah menjadi sangat konservatif dalam pendekatan mereka untuk mendanai proyek pengembangan real estatsen kali, sumber pinjaman swasta lainnya telah berkembang sebagai alternatif pembiayaan yang layak untuk proyek-proyek semacam itu. Sumber-sumber ini sering menawarkan suku bunga dan persyaratan yang serupa dengan pemberi pinjaman konvensional, atau suku bunga yang lebih tinggi dan persyaratan yang lebih ketat tergantung pada risiko yang dirasakan. Sumber pinjaman swasta bervariasi dari kelompok investasi, organisasi internasional, perusahaan swasta, individu berpenghasilan tinggi, dan lain-lain. Mengidentifikasi kelompok pinjaman swasta yang tepat untuk proyek tertentu, dan format presentasi dan strategi yang akan dilaksanakan sangat penting untuk mengamankan pembiayaan dari sumber-sumber ini. Pialang pembiayaan atau organisasi yang sudah memiliki hubungan dengan pemberi pinjaman tersebut dapat sangat membantu dalam proses ini.

5) Partisipasi dari anggota tim

Krisis ekonomi saat ini membutuhkan strategi non-konvensional yang mungkin tidak lazim sebelum tahun 2008. Melibatkan partisipasi profesional, kontraktor, penyedia layanan dan penyedia material merupakan strategi efektif yang lebih diterima secara luas saat ini dibandingkan tahun-tahun sebelumnya. Individu dan perusahaan ini menjadi anggota tim proyek, dan memberikan partisipasi dalam bentuk layanan, peralatan dan / atau bahan yang dapat digunakan untuk meluncurkan proyek dengan persyaratan modal dimuka yang dikurangi, dan sebagai ekuitas untuk meningkatkan pembiayaan. Banyak dari anggota tim ini telah mengalami penurunan volume bisnis karena kemerosotan ekonomi, jadi hari ini mereka lebih bersedia untuk menangguhkan sebagian dari biaya mereka sampai waktu pendanaan atau sebagai imbalan atas kepentingan keanggotaan di entitas pemilik dari proyek. Misalnya, produsen peralatan dapat menjaminkan $ 10 juta peralatan untuk sebuah proyek, yang dapat digunakan sebagai ekuitas untuk meningkatkan pembiayaan. Seorang arsitek dan konsultan lain mungkin setuju untuk melakukan pekerjaan dengan sebagian dari biaya mereka akan dibayar di muka, dan sisanya untuk tetap dalam proyek sebagai ekuitas. Ada banyak contoh proyek yang memanfaatkan ekuitas, layanan, peralatan, dan material yang menggunakan pendekatan ini belakangan ini. Penting bagi anggota tim untuk memahami proyek, mempercayainya, dan persyaratan yang akan dinegosiasikan yang menguntungkan kedua belah pihak.

You may also like...

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *